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REVIS T A T CE- AM • TRIBUN A L DE C ONT AS DO AMA Z ON AS REVIS T A T CE- AM • TRIBUN A L DE C ONT AS DO AMA Z ON AS

Essa característica se compatibiliza com o uso pelos órgãos entende que o benefício que esse tipo de contrato traz para a locação sob medida, porém o pagamento só iniciará no momento estudos técnicos, pareceres e documentos comprobatórios,
públicos, posto que, esses poderiam locar imóveis com o fim de o Administração é que em que o locatário estiver de fato locando o imóvel. em respeito ao artigo 50, inciso IV, da Lei 9.784/1999
(BRASIL, 2013, on-line)
transformarem em bens públicos de uso especial, ou seja, aqueles
que se destinam à execução de serviços administrativos ou no caso de ela construir uma estrutura predial em terreno Para o TCU as justificativas comumente utilizadas pelos gestores
serviços públicos em geral (artigo 99, II, da Lei n° 10.406/2002) de sua propriedade [...], o gasto público é feito em sua públicos para a escolha dessa modalidade de contratação, são: 2.2.2.3 Acórdão nº 2020/2017 - Plenário
(BRASIL, 2011). maior parte com forte aporte financeiro em curto período a falta de orçamento para adquirir um terreno, ou construir um
de tempo, ao passo que no caso da locação sob medida imóvel; os altos custos para fazer uma reforma em imóveis já No Acórdão nº 2020/2017, o TCU conceitua o contrato built to
tal aporte se dá de modo diferido, proporcionalmente aos
e) A Lei do RDC define um teto para o valor do aluguel, limitando-o custos econômicos que são apropriados ao longo do tempo alugados e que depois não serão incorporados ao patrimônio suit como aquele em que “o locador constrói, adquire ou reforma
a 1% (um por cento) do bem locado. Supõe-se que tal limite de uso do imóvel (BRASIL, 2013, on-line). público; e a ausência de imóveis que contenham os requisitos substancialmente um imóvel não residencial com a finalidade de
existe para que uma das vantagens do contrato built to suit, que necessários para prestações dos serviços públicos (BRASIL, realizar um contrato de longo prazo com o locatário, incluindo no
é o pagamento diluído em muitas parcelas, não seja desvirtuado, 2013) custo dos aluguéis os gastos que teve com as obras necessárias
tendo a Administração que pagar, em pouco tempo, um valor alto No entendimento do TCU, enquanto o contrato built to suit não à locação” (BRASIL, 2017, on-line).
pela ocupação do bem (BRASIL, 2011). estava positivado em nenhum artigo da legislação brasileira, ele O Tribunal pesquisou as contratações que já tinham sido feitas
era considerado um contrato de locação atípico, mas a partir do nos estados e municípios e chegou à conclusão que, a maioria Como na época do acórdão apenas a Lei do Inquilinato (Lei nº
2.2.2 Acórdãos do Tribunal de Contas da União - TCU momento que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) tratou foi realizada por meio das modalidades de licitação, pregão e 8.245/1991) tratava do contrato built to suit, o TCU enfatizou
desse instituto ele passou a ser um contrato típico (BRASIL, concorrência, e que o terreno era de propriedade da Administração que, mesmo em contratos que se regem predominantemente
Entre os dez acórdãos do TCU, publicados até o dia 24 de outubro 2013). Pública, que concedia o direito de superfície para que o locador por normas do direito privado, nunca se excluem, totalmente, a
de 2018, que mencionam o termo “built to suit”, apenas três construísse o imóvel e ao final da vigência contratual esse se obediência às normas de direito público, inclusive nos contratos
tratam efetivamente sobre o tema. Em razão disso, esses três Analisando as contratações feitas pelo governo dos Estados incorporava ao patrimônio público (BRASIL, 2013). de locação, que devem observar os artigos 55, 58 a 61 e demais
acórdãos foram os escolhidos para serem analisados por este Unidos, o TCU vislumbra que, em algumas delas, o imóvel ao normas gerais, no que couber da Lei nº 8.666/1993.
estudo. O mais relevante é o Acórdão nº 1.301/2013 - Plenário, final do tempo de locação, passa a ser propriedade do governo, 2.2.2.2 Acórdão nº 10.632/2015 – Segunda Câmara
que foi publicado no Informativo de Licitações e Contratos como numa espécie de arrendamento mercantil (BRASIL, 2013). No mesmo acórdão o Tribunal considera que o contrato built to
153/2013 e no Boletim de Jurisprudência 237/2018, o que Comportamento igual foi adotado pela Lei do RDC que trouxe em No Acórdão nº 10.632/2015 – Segunda Câmara, o TCU entendeu suit não consiste em simples contrato de locação e define as
significa que o seu conteúdo é entendimento pacífico do TCU seu artigo 47-A, § 2 que “A contratação referida no caput poderá que a contratação feita não se tratava de locação built to suit, obrigações principais do locador e do locatário:
o
(BRASIL, 2013). Os demais acórdãos demonstram entendimentos prever a reversão dos bens à administração pública ao final da pois o órgão público elaborou dois documentos, primeiro um con-
isolados, não representando o posicionamento prevalente do locação, desde que estabelecida no contrato” (BRASIL, 2011, trato de locação e posteriormente outro contrato para a reade- 20. Eis que, além da locação, a operação envolve, para
TCU sobre a matéria. on-line). quação do imóvel locado (BRASIL, 2015). o locador (empreendedor ou investidor contratado), a
aquisição do terreno, a elaboração de projetos, a construção
2.2.2.1 Acórdão nº 1.301/2013 – Plenário O TCU exigiu que, além de observados os requisitos legais da e entrega do imóvel pronto, o recebimento de remuneração
pelo uso do imóvel e pelo retorno dos investimentos
dispensa para locação de imóvel, o terreno em que o imóvel Outra inconformidade encontrada, foi o fato do pagamento alocados, com a possibilidade de securitização do contrato,
será construído, seja de propriedade do particular, e não da do aluguel ter começado no período em que as reformas ainda cujos títulos terão como lastro o valor dos aluguéis
No Acórdão nº 1.301/2013 o cerne da consulta é o questionamento Administração Pública (BRASIL, 2013). estavam acontecendo e o locatário não estava usufruindo da acordados.
acerca da possibilidade de se contratar a locação sob medida por ocupação do bem. O que, mesmo em um contrato built to suit, 21. Já para o locatário, a operação abrange, em síntese, a
meio de dispensa de licitação. Na época, o tribunal entendeu A Corte de Contas também requer que haja uma demonstração não poderia ocorrer, pois o aluguel é para remunerar o uso do definição da localização ideal, as especificações detalhadas
que a regra era contratar por intermédio de licitação, mas que, de que o contrato built to suit é mais vantajoso para o Poder bem, e se o proprietário ainda está no imóvel adequando-o para das instalações necessárias, a análise e aprovação dos
como exceção, também caberia a contratação direta por meio de Público, do que outro tipo de contratação. Para isso, ele entende o uso, não há porque ser pago o aluguel. (BRASIL, 2015). projetos, a fiscalização da execução da obra, o recebimento
do imóvel pronto e o pagamento das parcelas locatícias, que
dispensa de licitação, com fundamento no artigo 54-A da Lei nº que a Administração deve buscar formas para estimar os gastos são valoradas com base na remuneração pelo uso e fruição
8.245/1991 c/c artigo 62, § 3º, I, da Lei nº 8.666/1993 (BRASIL, que serão feitos pelo futuro locador, para a adequação do imóvel Para o TCU tem que haver uma demonstração minuciosa do que do imóvel e pelos valores investidos na customização,
2013). de acordo com as características por ela exigidas, de forma que, será preciso para adequar o imóvel às necessidades públicas. durante o prazo acordado, que varia, em média, de 8 a 15
por meio de uma série histórica e aplicando os reajustes por Isso deve ser feito por meio de projeto básico que tenha como anos (BRASIL, 2017, on-line).
Atualmente, com a eficácia do artigo da Lei nº 12.462/2011, índices, se encontre um valor que esteja em conformidade com anexo o orçamento detalhado com os custos unitários, previsão
o tema está pacificado, pois o §1º do artigo 47-A, estabelece o de mercado, e que na planilha de formação de custos, os itens do quantitativo dos materiais e serviços em conformidade com a O Tribunal apresenta duas possibilidades de ocorrência da
que: “A contratação referida no caput sujeita-se à mesma devem ser o mais específico possível. (BRASIL, 2013). real previsão de uso, pareceres técnicos e jurídicos e formalização locação sob medida: a primeira no caso de a construção do
disciplina de dispensa e inexigibilidade de licitação aplicável às dos recebimentos provisórios e definitivos (BRASIL, 2015). imóvel ser feita em terreno de um particular e a segunda
locações comuns” (BRASIL, 2011). Nota-se que a lei ampliou as O TCU tem uma interpretação no sentido que, “o artigo 45-A da quando o terreno é de propriedade da Administração Pública.
possibilidades de contratação direta, posto que para o TCU só Lei 8.245/91 aponta que a customização precede o contrato Nesse acórdão faz-se remissão ao entendimento trazido no A princípio, a segunda possibilidade seria mais vantajosa, pois
caberia a dispensa de licitação com fundamento no artigo 24, de locação, de modo que, anteriormente à conclusão das obras, Acórdão 1.301/2013 – TCU- Plenário de que, para que a locação quando um bem é construído em um terreno público ele passa
X, da Lei nº 8.666/1993 e para a Lei nº 12.462/2011 também um contrato de promessa de locação seria o único instrumento sob medida seja legal, é necessário que haja: a se incorporar ao patrimônio público, mas o Tribunal esclarece
caberia a inexigibilidade com fulcro no artigo 25, caput, da Lei nº a vincular as partes envolvidas, não acarretando qualquer que a primeira possibilidade também é vantajosa, pelo fato de
8.666/1993. ônus antecipado aos cofres públicos” (BRASIL, 2013, on-line). idônea demonstração de que a junção da locação com a que, se a Administração fosse executar a obra de forma direta,
No entanto, nos contratos administrativos é proibido que haja eventual execução indireta de obra apresenta economia teria que desembolsar um grande vulto de dinheiro em curto
Nesse acórdão, o TCU conceitua o contrato built to suit como contrato verbal, a não ser as exceções trazidas pelo artigo 60, de escala e que, por isso, não ofenderia o princípio do prazo de tempo, enquanto que na locação sob medida, ela paga
aquele em que o futuro locatário determina especificações parágrafo único, da Lei nº 8.666/1993. Em razão do que, deverá parcelamento do objeto, previsto no artigo 23, § 1º, e no os investimentos feitos na obra pelo locador de forma parcelada
técnicas para que o futuro locador construa o imóvel e haver um contrato administrativo prévio ao início da execução da artigo 15, inciso IV, da Lei 8.666/1993, tudo devidamente durante um longo prazo (BRASIL, 2017).
justificado nos autos do processo de licitação, por meio de

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